Sobrevivir al Apocalipsis Zombi
Cuando pensar se convierte en un peligro 

La cárcel de ladrillo. La gran estafa inmobiliaria en España

La subida del Euribor, tras muchos años “bajo cero”, y su impacto en la hipotecas a interés variable, ha “revuelto” al primer plano el problema de la vivienda en España. Un problema que tiene múltiples dimensiones y aristas, y condiciona gravemente el desarrollo económico.

Y es que resulta paradójico, que en un país donde se construye tanto, haya por un lado problemas de vivienda para la población general, al tiempo que la vivienda alcanza precios que obliga a las familias a hipotecarse casi de por vida y dedicar una parte sustancial de sus ingresos a proveerse de tan básica necesidad.

La génesis de está problema surge en los florecientes años 90, cuando una pujante juventud hija del “baby boom” de los años 60 y 70 empieza a alcanzar el momento de independizarse y necesitar un hogar. De repente hacen falta millones de viviendas y empieza un auge inmobiliario impulsado y estimulado por un proceso toxico de financiación bancaria, junto con una nefasta gestión de suelo disponible y otras injerencias, que en lugar de facilitar vivienda no hizo sino aumentar su precio de una forma exagerada, tal y como bien se ha explicado en los libros.

El precio de la vivienda se triplicó en 10 años, pasando de 1000 euros m2 a casi 3000 euros m2.

Todo este proceso especulativo a costa de los ciudadanos benefició a determinados sectores de la economía, y a muchos ciudadanos a los que les tocó la lotería de la venta de terrenos, en los procesos de recalificación que tanta corrupción generaron. Y por supuesto a las Administraciones Públicas, que sacaban una tajada más grande cuanto más aumentara el precio de las viviendas.

Pero todo este proceso especulativo se vio animado además por otro proceso terriblemente negativo para la economía, tal es el uso de la inversión especulativa en vivienda.

Y es que, en un país donde el ahorro, y especialmente el dedicado a futura tras la jubilación está tan penalizado, con una pensiones ajustadas, y donde hay tan poco incentivo para la inversión productiva, invertir en vivienda ha sido considerado como el mejor plan de pensiones, y en general de previsión.

Un proceso que la actual situación de incertidumbre e inflación no ha hecho sino acentuar, favoreciendo que muchos decidan colocar sus ahorros en ladrillo.

Ello ha animado en primer lugar el deseo generalizado del español a tener una vivienda en propiedad, asegurándose así a su jubilación no tener que retraer una parte sustancial de su pensión para pagar un alquiler.

Pero por otro lado, también que quien puede permitírselo, adquiera nuevas viviendas adicionales, a veces no para alquilarlas, sino como mero medio de atesoramiento de valor para el futuro. Y junto a ello un numeroso colectivo de extranjeros que desean tener residencia en España aprovechando su clima y buen ambiente social.

A ello unir los fondos expresamente dedicados a la inversión inmobiliaria y muchos extranjeros que han querido aprovechar el mercado favorable de la inversión inmobiliaria en España para salvaguardar fondos.

Y todo en un contexto que desincentiva el alquiler de viviendas y donde apenas hay un parque de viviendas públicas de alquiler, debido a la nefasta política de viviendas de protección oficial, que hace que el precio del alquiler sea tan elevado como el coste de adquirir una vivienda en propiedad.

Así se creó una presión inmobiliaria exagerada que lejos de intentar limitar, las Administraciones fomentaron con su política de gestión del suelo y trabas administrativas.

Ello ha provocado que desde inicios de siglo las nuevas generaciones hayan tenido que endeudarse por décadas, normalmente hasta su edad de jubilación, y dedicar una parte sustancial de sus ingresos durante ese tiempo para poder acceder a su deseo obtener una vivienda en propiedad.

Este complejo coctel de hechos ha tenido y tiene una serie de perniciosas consecuencias para economía española.

Por un lado, la capacidad de gasto y ahorro, especialmente de las familias se ha visto especialmente mermada, hasta el punto de que millones de españoles han renunciado a formar una familia por motivos económicos, y los que lo han hecho deben hacer sacrificios que no son compensados ni valorados por el resto de la sociedad.

Se pudiera decir que millones de españoles debieron sobre endeudarse, especialmente durante la primera  década del siglo, por valor de cientos de miles de millones de euros que acabaron en manos de otros. Un dinero adelantado de sus futuros ingresos.

Y la gran pregunta es, ¿A qué se dedicó esa ingente cantidad de dinero?. Está claro que a inversión productiva no. Una parte a gastos suntuosos, otra se dedicaría a inversión financiera, y buena parte nuevamente en más ladrillo animando así la burbuja.

De esta forma una parte significativa del “milagro económico” de finales de los 90 y principios de los 2000 estuvo basado en una gran mentira. En una montaña de deuda que unos debieron suscribir para que otros se quedaran con ese dinero y lo malgastaran, en lugar de invertirlo adecuadamente. Todo ello con la complicidad de políticos y Administraciones Públicas

De esos polvos estos lodos, y ahora tenemos una economía paralizada, un país desindustrializado en el que millones de españoles tienen una deuda casi de por vida por unos bienes que costaron mucho más de lo que valen. Una autentica estafa

Porque, ¿Cuánto cuesta construir un piso?

Incluso con los altos costes que generan los impuestos y gastos sociales, normativas y demás mandangas e ineficiencias públicas, se puede estimar actualmente una media de unos 700 euros por m2 construido para un piso de mediana calidad. Eso significa unos 60000 euros para un piso de 85 m2. De ahí a lo que se paga en muchos lugares de España, el resto es especulación y valores inmateriales como la ubicación. Ahora mismo el precio medio por m2 en España es de unos 2000 euros m2, pero en muchas ciudades supera con creces los 3500 euros.

Y eso ahora. Hace 15 años con el precio medio del m2 en casi 3000 euros, el coste de construcción era de unos 500 euros m2 para un piso medio.

Estos precios además desmienten el mito de que el ladrillo siempre sube. Muchos de los que compraron su vivienda la cumbre de la burbuja no recuperarían lo pagado después de 15 años. Pagan una hipoteca por un valor superior a lo que cuesta su casa.

Es evidente que la fijación de precios depende de muchos factores, y sobre todo de la ley de la oferta y la demanda. Por tanto hay que asumir que determinadas áreas urbanas van a tener precios disparatados e inasequibles para la mayoría de los ciudadanos.

Sin embargo, de igual forma que el aumento de la cantidad de dinero aumenta la inflación general, fue el aumento de la capacidad y facilidad de endeudamiento bancario la que generó el disparatado aumento de los precios de los pisos, en perjuicio de los ciudadanos.

Un ciudadano determina la cantidad que puede dedicar a financiar su vivienda habitual en función de capacidad de ahorro, la cual depende de sus ingresos y sus gastos en función de situación personal y previsible.

Lo que hicieron las entidades financieras al estirar los plazos hasta casi la eternidad, aumentar los valores de tasación y porcentajes de concesión, (A veces hasta el 120% del valor de tasación), establecer periodos de carencia, o pedir avalistas, fue aumentar la cantidad de crédito a la que podía accederse, aumentando así los precios ya que más gente podía pujar al alza por la vivienda escasa. Ç

Dicho de otra forma, la Banca fomento el aumento especulativo de los precios, endeudando  a millones de familias por 30 y hasta 40 años, es decir hasta la edad de jubilación. Una especie de siervos de la gleba modernos, esclavizados al sistema financiero a través de su hipoteca, la cual le impide ahorrar y le pone en situación de vulnerabilidad y dependencia del sistema de “bienestar social”.

Imaginen que no se hubiera facilitado el acceso crédito para aumentar los precios, especialmente el aumento de plazos. Al tiempo que se hubiera aumentado el suelo disponible, reducido las restricciones a la construcción, y desincentivado la inversión inmobiliaria al tiempo que se fomentaba la productiva y los planes de pensiones.

Se hubiera evitado la escala de precios y el aumento de la inversión especulativa buscando beneficio rápido en aumento explosivo de los precios. Ahora, la mayoría de las familias que compraron un piso en la primera década del siglo XXI, lo tendrían pagado y dispondrían de miles de euros más para consumir.

Sin embargo, ahora están encadenados a sus hipotecas, que durante años han sido llevaderas como consecuencia del “dinero barato”. Ello es lo que ha permitido que pese a no haber habido un aumento de los salarios reales en España, las familias hayan vivido con cierta holgura durante una década.

Una hipotecas que con la subida del Euribor vuelven a subir añadiendo una carga adicional a la que soportaban con la inflación. Y que deben pagar por unos pisos que compraron a más del doble de su valor real, forzados por la realidad de un mercado inmobiliario dopado en el que no tenían opción a elegir, en una sociedad donde el mercado de alquiler es tan altamente ineficiente. Una estafa en toda regla.

En realidad, como el concepto de la deuda perversa de los países del 3º mundo, bien pudiera establecerse un debate sobre si seria legitimo exigir la condonación de las deudas hipotecarias que excedieran los precios razonables que jamás debieron permitirse sobrepasar en el mercado hipotecario de la primera vivienda. Sería un debate muy complejo y apasionante.

Y lo peor es que, con todo lo construido, el problema de la vivienda no solo no mejora sino que empeora.

A pesar de no haber desde hace unos 15 años apenas crecimiento de la población, las nuevas generaciones cada vez tienen mayor dificultad para acceder a una vivienda, no ya en propiedad, siquiera en alquiler.

Ello se debe por un lado a un stock importante de vivienda vacía, mantenida por sus dueños como mero instrumento de inversión, y a que apenas se construyen nuevos pisos.

Es evidente que si hay un problema de acceso a la vivienda, lo lógico es que se construyera más. Sin embargo, hay un deseo de las élites, los mismos que crearon la burbuja y se beneficiaron de ella, de evitar que aumente la oferta de pisos para que los precios aumenten y recuperen el precio previo a la crisis. Todo ello nuevamente a costa de los ciudadanos, en este caso especialmente los jóvenes.

Para ello se reduce el suelo urbanizable, la financiación para la promoción, o la adquisición de vivienda, o se aumentan las trabas burocráticas, reduciendo así el número de nuevas viviendas construidas.

Con ello no sólo se mantiene y hasta aumenta el precio de la vivienda en propiedad, sino que también el de la vivienda en alquiler, cuyo precio es similar al coste de una hipoteca, pero que debe pagar quien el sistema bancario no cualifica como candidato a una hipoteca, lo cual hoy representa más del 80% de las nuevas generaciones, las nacidas tras la llegada del socialpopulismo al Poder en España en 1982.

Así, las nuevas generaciones ven que, Mientras sus  abuelos pudieron acceder a una vivienda y pagarla en 5 años durante el franquismo y el postfranquismo, su padres tuvieron que endeudarse de por vida para acceder a la suya, y a ellos sólo les queda la esperanza de heredar las que dejen sus ancestros algún día de esperar lejano.

Y en este contexto de estafa social, ahora puede que llegue la guinda del pastel con el aumento del euribor con la excusa de la inflación. En un contexto de crisis grave, con una caída fuerte del PIB y del empleo, y fuerte aumento de las cuotas hipotecarias, millones de españoles pudieran llegar a perder sus viviendas tanto habituales como las que tuvieran como inversión, que acabarían en manos de Bancos y fondos buitres a precio de saldo

No tendrás nada y serán felices.

Sería el colofón a la monumental estafa inmobiliaria en la que han sumido a la sociedad española durante décadas.

Jose Federico Villamil Calva

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